iHouse 方法论

覆盖范围

iHouse 是基于爱尔兰公开房产数据的研究索引——包括 Property Price Register（PPR）、公开的住宅挂牌信息、BER 能效证书、CSO Small Area 人口数据、Pobal HP 贫困指数、OPW 洪水图、EPA 氡气暴露数据。覆盖爱尔兰共和国；北爱尔兰使用独立土地登记，不在覆盖范围。

iHouse 不生成自动估值（AVM）、价格预测，也不给出买卖建议。展示的数字是对历史记录的汇总——描述发生过什么，不预测将来。

房产身份标识

iHouse 上每一条房产记录由内部唯一标识符标识。当存在 Eircode 时，该标识符以 Eircode 为主键——这是爱尔兰各数据源能提供的最可靠的「投递点级」身份。

若源数据缺失 Eircode（部分较老的农村地址、部分 Eircode 推广之前的 PPR 记录），iHouse 通过地理坐标与归一化地址文本的组合合并记录。归一化后解析到同一房产的多条记录合并为一条规范记录；源记录在内部保留以便审计。

PPR 地址由律师自由填写，标点、缩写、拼写差异很大。iHouse 在匹配前对地址做内部归一化处理，以吸收这些差异。

成交价中位（12 个月）

县级成交价中位定义为：在数据快照日之前最近 12 个自然月内，所有 PPR 成交记录的成交价中位数。

所使用的成交金额来自 Revenue Commissioners 的登记数据。对于标记为含 VAT 的新建记录，先扣除 VAT 再计入中位；对于二手记录，使用登记价格本身。

中位计算排除：Revenue 标记为「非市场成交价」的记录（多为家庭内部过户）；金额异常的记录（零或远低于近期该县分布的数据录入哨兵值）；地址无法 geocode 到该县的记录。

租金中位（12 个月）

县级租金中位定义为：在数据快照日之前最近 12 个自然月内，首次被索引的所有租赁挂牌的月租中位数。

仅包含明确填写月租的挂牌。按周 / 按夜的记录不计入；周租不折算为月租，因为意图不同（短租 vs 长租）。

已撤回或已成功出租的挂牌，只要首次被索引的时间落在 12 个月窗口内，仍然计入——目标是反映该期间被报价过的租金，而不仅仅是当前在挂的报价。

毛租售比

县级毛租售比定义为：（月租中位 × 12）÷ 成交价中位 × 100%。两个中位都使用上文描述的同一 12 个月窗口。