iHouse 显示的回报率是毛还是净？
毛回报。iHouse 计算 '年化中位租金 ÷ 中位成交价'（同县、同 12 个月窗口）。净回报取决于投资者具体情况（贷款、税率、是否托管），iHouse 不发布县级净回报。
术语解释
租金回报率（Rental Yield）— 毛 vs 净，以及 iHouse 的计算口径
租金回报率是把一套房子的年租金收入表示为其房产价值的百分比。对投资者和买房出租分析来说，这是头号回报指标——但它只讲了一半故事，因为不含贷款成本、税费和空置。
毛回报公式
毛回报 =（年租金 ÷ 房产价值）× 100%。一套 €350,000 的房子月租 €1,800，毛回报 = (1,800 × 12) ÷ 350,000 = 6.17%。
iHouse 县级 '毛回报' 数字使用过去 12 个月的中位租金（年化）÷ 同一窗口同县的中位成交价。两个数字来自同一时间窗口，比值一致。
净回报（真正重要的数字）
净回报在分子中先扣减运营成本。爱尔兰常见扣减项：管理代理费、地税 LPT、维修准备金、保险、空置准备、租金所得税（按个人边际税率，已扣除合规开支）。
净回报明显低于毛回报。具体差距取决于个人成本结构、税率、是否有贷款以及房产本身——请按你自己的情况计算，不要套用统一的经验百分比。
为什么 Dublin 回报率低于农村
在 iHouse 索引中，Dublin 富裕郊区的毛回报率普遍低于爱尔兰农村县，常常相差几个百分点。具体差距随租金与成交价波动，按县查询 iHouse 即可看到当前数字。
这不是免费套利——高回报地区通常资本增值更弱、空置期更长、租客更替更频繁、本地租赁市场更脆弱。成熟投资者看总回报（回报率 + 资本增值 − 成本），而不是只看回报率。
常见问题
爱尔兰 '好' 的回报率是多少？
看场景。大城市的回报率通常低于农村县。无贷款投资人常用的参照是当前爱尔兰国债利率 + 房产风险溢价——请按你评估时点的实际国债利率为准。
为什么我自己房子的回报率和县中位差很多？
回报率因户型而异（公寓高于 detached）、卧室数（1–2 卧更高）、Small Area（市中心高于郊区）、装修状况。县中位是参考点，不是任何具体房产的预测。
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